NOVÝ zákon o realitním zprostředkování

Záměrem "nového" realitního zákona (zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování), který je účinný od 3. 3. 2020, je zakotvení doposud zcela chybějících a jasných pravidel v oblasti realitního zprostředkování a s tím související ochrana spotřebitele a neméně důležité zkvalitnění služeb v oblasti realit. Níže se zabýváme některými aspekty nového realitního zákona.

Mezi podstatné změny v oblasti realitního zprostředkování jsou zákonem stanovené nároky, resp. povinnosti a podmínky zakotvené zákonem, které od účinnosti tohoto zákona musí realitní zprostředkovatel splňovat. Lze říci, že do účinnosti tohoto zákona mohl činnost realitního makléře vykonávat prakticky kdokoliv, aniž by byly zákonem kladeny jakékoli nároky na jeho odbornou způsobilost.

Na co by měl dát zájemce při uzavírání smlouvy o realitním zprostředkování dávat pozor:

Odborná způsobilost realitního zprostředkovatele - činnost realitního zprostředkovatele je nově zařazena mezi živnosti vázané, tedy na realitní zprostředkovatele je nově kladen požadavek odborné způsobilosti k provozování této živnosti.

Realitní zprostředkovatel má povinnost být po celou dobu provozování své živnosti pojištěn pro případ náhrady újmy způsobené realitním zprostředkováním zájemci.

Smlouva o realitním zprostředkování - pokud nejsou splněny podmínky níže, hrozí neplatnost smlouvy o realitním zprostředkování; námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce.

• musí být uzavřena v písemné formě
• zároveň nesmí být obsažena ve stejné smlouvě, jejímž obsahem je převod vlastnického práva k nemovitosti nebo kterou se uděluje užívací nebo požívací právo)
• zároveň musí obsahovat zákonem stanovené podstatné náležitosti - označení předmětu převodu / užívání / požívání; výši kupní ceny / nájemné / jiné / úplaty / způsob určení pokud je samotná smlouva o převodu / užívání / požívání úplatná; výši provize nebo alespoň způsob jejího určení

Úschova za účelem zajištění plnění

• do samotné smlouvy o převodu vlastnického práva / užívacího / požívacího nelze automaticky zahrnovat úschovu kupní ceny nebo jistoty, takovou úschovu nelze zájemci ani nijak aktivně nabízet. Výjimku z tohoto pravidla pak představují nabídky úschovy zprostředkované advokátem, notářem, bankou nebo soudním exekutorem
• z uvedeného důvodu je třeba dát na tzv. automatické úschovy pozor
• realitní zprostředkovatel může poskytnout úschovu za účelem zajištění plnění, ale pouze na základě výslovné a písemné žádosti zájemce. Tato žádost musí být obsažena v samostatné listině

Realitní zprostředkovatel má povinnost předat zájemci výpis z katastru nemovitostí předmětné nemovitosti, tento nesmí být starší déle nežli 3 pracovní dny; pokud realitní zprostředkovatel tuto povinnost nesplní, je zájemce od smlouvy o realitním zprostředkování do 14 dnů ode dne jejího uzavření oprávněn odstoupit.

Informační povinnost realitního zprostředkovatele

Realitní zprostředkovatel je povinen poskytnout zájemci informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu / užívání / požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět.

Výhradní realitní zprostředkování

= ujednání mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem učiněné ohledně konkrétního předmětu převodu / užívání / požívání spočívající v omezení práva zájemce na uzavření smlouvy o realitním zprostředkování o stejném předmětu převodu / užívání / požívání s jiným realitním zprostředkovatelem, jakož i práva zájemce na uzavření samotné smlouvy, jejímž předmětem je převod vlastnického práva / užívacího nebo požívacího práva k předmětné nemovitosti bez součinnosti realitního zprostředkovatele.

Se zájemcem, který je spotřebitelem, lze uzavřít smlouvu o výhradním realitním zprostředkováním na dobu určitou, a to nejdéle na dobu 6 měsíců. Tato doba může být opakovaně prodloužena, její prodloužení lze však sjednat nejdříve 30 dní před uplynutím původně sjednané doby.